A decisão de adquirir um imóvel é uma das mais importante que alguém pode tomar na vida. Diversas vezes, ela significa ficar livre do aluguel e sempre quer dizer que um patrimônio sólido está sendo erguido. Mas, quer dizer também que um investimento notável deverá ser realizado, o que exige um planejamento cauteloso, fundamental para dar segurança à negociação.
Um exemplo disso é que você pode obter preços mais baixos e condições de pagamento mais fáceis quando o imóvel definido está na planta. Contudo, é necessário ter um cuidado maior. Afinal, o consumidor está comprando uma promessa que apenas pode ser notada no papel e que ainda demorara um tempo para ser realizada. Ademais, tem o parcelamento durante a construção e um valor de financiamento depois da entrega das chaves, requisitos que precisam ser conhecidos com detalhes.
Por isso, além de alguns fatores que o comprador deve atentar-se no momento da escolha – que dizem respeito a localização, ao tipo de imóvel e à credibilidade do vendedor – também é necessário prestar atenção nas condições de pagamento, que devem ser observadas com muita atenção e cuidado, com o intuito de evitar futuras dores de cabeças.
Portanto, elaboramos esse post que te ajudará a identificar os cuidados e as falhas cometidas nesse tipo de aquisição.
1. Tabela durante a construção
Geralmente, quando o imóvel é comprado na planta e o projeto não é financiado pelo governo, a construtora gera um parcelamento que, normalmente, é composto da seguinte forma:
- Sinal: parcela que normalmente é paga no ato da assinatura do documento de compra e venda e que oficializa a negociação.
- Parcelas mensais: existem valores que devem caber no bolso do consumidor e que são pagas até a entrega das chaves.
- Parcelas intermediárias: parcelas maiores que são pagas em tempos intermediários mais extensos – trimestral, semestral, anual – e que requerem maior empenho de pagamento.
- Chaves: parcela que também é maior. É cobrada na entrega das chaves do imóvel.
- O modo de formação da tabela e os valores que são cobrados mudam de construtora para construtora e estão relacionados ao valor do imóvel e ao prazo de entrega da obra.
Por fim, seja em uma construtora ou uma imobiliária, entenda todos os detalhes do empreendimento antes de fechar o negócio.
2. Reajustes
Na formação da tabela durante a obra, a construtora leva em conta a inflação da construção civil que está projetada para acontecer entre o início da obra e a entrega das chaves. Assim, ela aplica uma correção mensal sobre as parcelas que, no decorrer da obra, deve ser realizada pelo índice Nacional da Construção Civil (INCC), que verifica a alteração dos custos da construção civil em todo o país – valor de materiais e de mão de obra.
Depois de entregar as chaves a construtora pode subsidiar com recursos próprios algum eventual saldo residual que tenha sobrado. Então, ao envés do INCC, geralmente ela passará a usar o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que são índices que calculam a inflação da economia.
Prontamente, também serão utilizadas taxas de juros tanto no decorrer da construção, quanto depois da entrega das chaves.
3. Financiamento bancário após as chaves
O saldo devedor que deve ser pago depois da entrega do imóvel normalmente é custeado por algum financiamento bancário, que deve ser pedido pelo comprador. Esse financiamento só poderá ser conseguido depois da emissão do Habite-se pela prefeitura do município onde o imóvel se encontra. O Habite-se é um contrato oficial que é lançado após a prefeitura inspecionar a construção e certificar que está tudo conforme o projeto e com as normas da construção civil.
No Brasil, para a aquisição de imóveis até R$750 mil localizados nos estados de Minas Gerais, São Paulo, Distrito Federal e Rio de Janeiro, e até R$650 mil para imóveis localizados nos demais estados da União, o comprador consegue recorrer ao financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para imóveis com preços maiores têm o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Também é excelente entender que o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado para pagar o saldo devedor, depois da entrega das chaves. Além disso, cabe destacar o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista (Pró-Cotista), um financiamento parecido ao SFH que está disponível só para os trabalhadores optantes do FGTS.
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